SYSTEMATISCHE INSTANDHALTUNG UND WEITERENTWICKLUNG VON GEBÄUDEN UND FF&E VON HOTELS
Stand 10.03.2021
PROBLEMSTELLUNG
Die Instandhaltung und Erneuerung des Gebäudes und des FF&E im Hotel oder in Serviced Apartments erfolgt meist nicht strategisch-systematisch und nach Erforder-nis, sondern nach Kassenlage durch unkoordinierte Spontankäufe ohne Prioritäten-analyse auf der Basis oft stark schwankender und unterdotierter Capex-Budgets.
Ältere Hotels bestehen daher aus Zonen unterschiedlichster Abnutzung, Qualität, Mo- dernität, Funktionalität und Anmutung. Dabei verschwimmt das Profil eines Hauses in der Gästewahrnehmung und sein Qualitätsniveau wird nach dem kleinsten gemeinsa-men Nenner für alle Bereiche wahrgenommen.
Die Instandhaltung und Erneuerung des Gebäudes und des FF&E im Hotel oder in Serviced Apartments erfolgt meist nicht strategisch-systematisch und nach Erforder-nis, sondern nach Kassenlage durch unkoordinierte Spontankäufe ohne Prioritäten-analyse auf der Basis oft stark schwankender und unterdotierter Capex-Budgets.
Ältere Hotels bestehen daher aus Zonen unterschiedlichster Abnutzung, Qualität, Mo- dernität, Funktionalität und Anmutung. Dabei verschwimmt das Profil eines Hauses in der Gästewahrnehmung und sein Qualitätsniveau wird nach dem kleinsten gemeinsa-men Nenner für alle Bereiche wahrgenommen.
PROBLEMLÖSUNG
1. Zieldefinition
Für das Hotel wird eine Zieldefinition bezüglich Qualitätsniveau, Anmutung und Funktionalität erstellt.
2. Zustandsanalyse
Für Gebäude und FF&E wird eine Zustandsanalyse hinsichtlich
-Reparaturbedarf
-Renovierungsbedarf
-Sanierungsbedarf
-Modernisierungsbedarf
-Einhaltung von Marken- und allgemeinen Qualitätsstandards
sowie des aktuellen Designstandards erstellt.
3. Instandhaltungsplanung
Es wird eine mittelfristige Detailplanung (5 Jahre) und langfristige Übersichts-planung (10 Jahre) erstellt, die neben der technischen Maßnahmen- und Budget-Planung ein ausformuliertes Designkonzept mit Farben, Holzarten, Mustern und Dekoren beinhaltet.
Es werden eine digitaler Satz Gebäudegrundrisse mit Möblierung nach aktuellem Ist-Stand sowie ein Raumbuch und eine Inventarliste des FF&E erstellt, welche fortan als Planungsgrundlage dienen.
4. Umsetzung
Jährlich wird eine auf das kommende Jahr abgestimmte Maßnahmenliste mit Budget verabschiedet und umgesetzt. Die Mittel- und Langfrist-Planung wird fortgeschrieben und angepasst, ebenso wird das Designkonzept weiter ent-wickelt, um es aktuell zu halten. Auch die Bestandsunterlagen werden fortge-schrieben und angepasst.
5. Kosten
Die Kosten für die Aufstellung des Planes und seine Durchführung und Beglei-tung werden nach einem einfachen und transparenten System abgerechnet :
-Zieldefinition, Zustandsanalyse und Instandhaltungsplanung werden zu einem
pauschalen qm – Preis in € je qm Bruttogeschoßfläche abgerechnet.
-Die Kosten für die Erstellung der Bestandsunterlagen richtet sich nach Qualität und
Umfang vorhandener Unterlagen und werden pauschal angeboten. Die jährliche
Überprüfung und Verabschiedung neuer Maßnahmen wird zu einem Pauschalpreis in
€ je qm vorgenommen.
-Die Auswahl, Vergabevorbereitung für den Einkauf und die Begleitung der
Durchführung wird zu einem Honorar von einem %-Satz der Einkaufssum-me
honoriert. Darin ist die Anpassung der Bestandsunterlagen inbegriffen. Die
zeichnerische-technische Planung von Baumaßnahmen und Möbeln wird gesondert
nach Vereinbarung honoriert soweit sie nicht von dritter Seite (Lieferant, örtlicher
Planer) erstellt werden.
1. Zieldefinition
Für das Hotel wird eine Zieldefinition bezüglich Qualitätsniveau, Anmutung und Funktionalität erstellt.
2. Zustandsanalyse
Für Gebäude und FF&E wird eine Zustandsanalyse hinsichtlich
-Reparaturbedarf
-Renovierungsbedarf
-Sanierungsbedarf
-Modernisierungsbedarf
-Einhaltung von Marken- und allgemeinen Qualitätsstandards
sowie des aktuellen Designstandards erstellt.
3. Instandhaltungsplanung
Es wird eine mittelfristige Detailplanung (5 Jahre) und langfristige Übersichts-planung (10 Jahre) erstellt, die neben der technischen Maßnahmen- und Budget-Planung ein ausformuliertes Designkonzept mit Farben, Holzarten, Mustern und Dekoren beinhaltet.
Es werden eine digitaler Satz Gebäudegrundrisse mit Möblierung nach aktuellem Ist-Stand sowie ein Raumbuch und eine Inventarliste des FF&E erstellt, welche fortan als Planungsgrundlage dienen.
4. Umsetzung
Jährlich wird eine auf das kommende Jahr abgestimmte Maßnahmenliste mit Budget verabschiedet und umgesetzt. Die Mittel- und Langfrist-Planung wird fortgeschrieben und angepasst, ebenso wird das Designkonzept weiter ent-wickelt, um es aktuell zu halten. Auch die Bestandsunterlagen werden fortge-schrieben und angepasst.
5. Kosten
Die Kosten für die Aufstellung des Planes und seine Durchführung und Beglei-tung werden nach einem einfachen und transparenten System abgerechnet :
-Zieldefinition, Zustandsanalyse und Instandhaltungsplanung werden zu einem
pauschalen qm – Preis in € je qm Bruttogeschoßfläche abgerechnet.
-Die Kosten für die Erstellung der Bestandsunterlagen richtet sich nach Qualität und
Umfang vorhandener Unterlagen und werden pauschal angeboten. Die jährliche
Überprüfung und Verabschiedung neuer Maßnahmen wird zu einem Pauschalpreis in
€ je qm vorgenommen.
-Die Auswahl, Vergabevorbereitung für den Einkauf und die Begleitung der
Durchführung wird zu einem Honorar von einem %-Satz der Einkaufssum-me
honoriert. Darin ist die Anpassung der Bestandsunterlagen inbegriffen. Die
zeichnerische-technische Planung von Baumaßnahmen und Möbeln wird gesondert
nach Vereinbarung honoriert soweit sie nicht von dritter Seite (Lieferant, örtlicher
Planer) erstellt werden.
VORTEILE
Der dauernde Blindflug im Zickzack mit unfreiwilligen Loopings bezüglich der Be-standsunterhaltung wird durch einen Geradeaus-Sichtflug mit definiertem Ziel abge-löst.
-Es wird ein ständig aktualisiertes und aufgefrischtes Konzept dauerhaft verfolgt und
mit den zur Verfügung stehenden Mitteln kontinuierlich umgesetzt. Ein Rückstand bei
der der finanziellen Umsetzung ist immer erkennbar und bezifferbar.
-Die Kosten der Planung und Begleitung der Maßnahmen wird durch den gezielten
professionellen Einkauf für viele Hotels (z. B. direkt bei den Produzenten von Stühlen,
Polstermöbeln, Lampen und Kastenmöbeln) kompensiert.
-Gebäude und FF&E werden parallel betrachtet und die Maßnahmen kostenoptimiert
miteinander verknüpft, ebenso Maßnahmen mit dem hauseigenen Technik-Team.
-Die Maßnahmenplanung erfolgt mit hoher Transparenz durch ein erfah-renes Team
von Hotelexperten mit Hilfe standardisierter Prozeduren und einem überschaubaren
Zeitaufwand.
| forever_young_-_ff_e-entwicklung.pdf |